Focus sur le changement d’usage…
Nombreuses sont les transactions immobilières qui impliquent la transformation d’un logement en meublé de tourisme, en local professionnel ou en commerce.
Les professionnels de l’immobilier sont familiers des contraintes juridiques relatives au droit de l’urbanisme (changement de destination soumis à déclaration préalable ou à permis de construire en application du code de l’urbanisme) et de la copropriété (autorisation du syndicat des copropriétaires et interdictions posées par certains règlements de copropriété).
En revanche, le régime du changement d’usage fixé par le code de la construction et de l’habitation est parfois méconnu.
Initialement mise en place en vue de répondre à la préoccupation liée à la crise du logement de l’après-guerre, la réglementation relative au changement d’usage a peu à peu évoluée jusqu’aux récentes loi du 24 mars 2014 (loi « ALUR ») et du 23 novembre 2018 (loi « ELAN »).
1.- Le champ d’application territorial du régime de l’autorisation pour changement d’usage
Le régime est désormais fixé aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation et s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Le préfet peut rendre opposable cette réglementation sur proposition du maire sur d’autres communes.
Pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et se situant en zone tendue, le conseil municipal peut décider de rendre opposable la réglementation relative au changement d’usage.
Dans le département de l’Hérault, un règlement spécifique qui fixe les conditions dans lesquelles une autorisation de changement d’usage peut être délivrée et les circonstances dans lesquelles une compensation peut être exigée a été approuvé par une délibération du conseil de la Métropole de Montpellier en date du 28 juillet 2021.
Ce règlement s’applique sur le territoire de la commune de Montpellier.
2.- La notion de local destiné à l’habitation
En application de ces dispositions, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation administrative préalable.
La notion de local destiné à l’habitation est particulièrement large.
Entrent ainsi dans cette catégorie les logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés
Le texte précise également qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Il doit être précisé que les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés
3.- L’autorisation de changement d’usage
L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune.
Lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage.
Il convient de souligner qu’elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
Dans cette hypothèse, l’autorisation administrative de changement d’usage acquiert un caractère réel et est attachée au bien concerné et non plus à la personne du demandeur.
4.- Les sanctions
Enfin, l’attention des professionnels de l’immobilier est attirée sur les sanctions encourues en cas de changement d’usage non-autorisé.
En premier lieu, le changement d’usage d’un local d’habitation en l’absence d’autorisation alors qu’il y était soumis est passible d’une amende civile d’un montant de 50 000€.
En outre, la commune et l’Agence nationale de l’habitat peuvent saisir le président du tribunal judiciaire pour que soit ordonné le retour à l’usage d’habitation d’un local transformé sans autorisation, et ce sous astreinte.
Toute transaction qui est susceptible d’impliquer le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation doit donc être précédée des vérifications nécessaires.
Si l’opération est soumise à autorisation administrative préalable, il convient de s’assurer les conditions dans lesquelles cette autorisation peut être délivrée.
Article publié le 26 Janvier 2023 dans le magazine Expression, écrit par Charles Borkowski, avocat associé, SVA Avocats.
